Réglementation vérifiée le 19 août 2026 sur le texte consolidé de la Llei 3/2024 publié au Portal jurídic d'Andorra et sur la Llei 2/2026 telle que parue au Butlletí Oficial del Principat d'Andorra du 12 février 2026.
Cette page est informative et ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. La réglementation andorrane sur ce sujet a changé trois fois depuis 2023 et peut encore évoluer. Un projet d'achat doit être validé par un professionnel établi en Andorre avant tout engagement.
Acheter un bien en Andorre sans y résider depuis longtemps suppose deux choses : une autorisation d'investissement étranger immobilier, et le paiement d'un impôt spécifique avant la signature notariée. Depuis février 2026, cet impôt s'élève à 6 % de la valeur de l'investissement pour un logement unique et à 10 % au-delà. Ce régime s'est construit après le moratoire de septembre 2023 : l'essentiel des contenus français en ligne décrit un état du droit qui n'existe plus.
Un étranger peut-il acheter en Andorre ?
Oui, la propriété n'est pas fermée aux étrangers. Mais l'opération passe par une autorisation préalable d'investissement étranger immobilier, délivrée par le ministère compétent, et l'impôt doit être acquitté avant l'acte notarié. La loi est explicite sur ce dernier point : un notaire ne peut pas authentifier l'acte si l'acquéreur ne justifie pas avoir liquidé l'impôt, ou ne relève pas d'un cas d'exonération. Un acompte est même exigé en amont, avant la délivrance de la décision favorable.
Qui est concerné ? Les non-résidents, personnes physiques comme morales, et les sociétés andorranes dont la participation étrangère atteint 50 % du capital ou des droits de vote. Mais aussi, et c'est le point le plus mal connu, une partie des résidents. Nous y revenons plus bas.
La taxe sur l'investissement immobilier étranger
L'assiette est la valeur réelle de l'investissement formalisé à la suite de l'autorisation. Pour une société andorrane à participation étrangère, elle est proportionnelle à cette participation. Deux taux s'appliquent depuis février 2026.
| Portée de l'investissement | Taux | Précision |
|---|---|---|
| Un seul logement | 6 % | Maison individuelle, appartement ou studio, avec au plus 3 parkings et 3 caves |
| Tout le reste | 10 % | Au-delà de cette limite, et cas de non-respect des conditions de l'article 4.g |
Attention à ce que vous lirez ailleurs. Un barème à quatre tranches, 3 % puis 5 %, 8 % et 10 % selon le nombre de biens détenus, circule dans presque tous les articles français et dans plusieurs notes de cabinets. Il correspond à la version initiale de 2024 et il a été remplacé. Si une page vous annonce 3 % pour une première acquisition, elle n'a pas été mise à jour depuis février 2026.
Le taux ne se choisit pas bien par bien. Il se détermine progressivement et par tranches, selon le nombre total d'unités immobilières dans lesquelles vous avez investi depuis l'entrée en vigueur de la loi. Et une fois le taux maximal atteint, tous les investissements ultérieurs y sont soumis, quelle que soit leur nature. Les sociétés liées entre elles cumulent leurs unités, avec une définition du lien assez large pour couvrir les montages familiaux.
Concrètement, sur un appartement à 400 000 € acquis comme première opération, le taux de 6 % représente 24 000 € d'impôt, à payer avant la signature. C'est un poste qui n'existait pas avant 2024 et que beaucoup de simulations de rentabilité ignorent encore.
Il existe une réduction de 90 % de l'impôt lorsque l'investissement vise l'acquisition ou la construction de logement locatif à prix abordable, destiné à la résidence habituelle et permanente, pour dix ans au minimum. Le dispositif est encadré : un changement d'usage dans les dix ans qui suivent le premier bail oblige à restituer l'intégralité de la réduction, majorée des intérêts de retard, au prorata des logements concernés. Ce n'est pas une niche, c'est un engagement de long terme.
Comment se déroule l'opération
L'ordre des étapes compte, parce que l'impôt s'intercale entre la demande et la signature. Vous déposez d'abord une demande d'autorisation d'investissement étranger auprès du ministère chargé de l'économie, en y déclarant le montant de l'investissement. Un acompte est exigé avant la délivrance de la décision favorable, calculé en appliquant le taux applicable au montant déclaré dans la demande.
Vient ensuite la déclaration proprement dite, avec le calcul de la dette fiscale et son paiement. La loi fixe une limite qui ne souffre pas d'exception : le paiement doit intervenir avant l'acte notarié, et l'acquéreur doit en justifier auprès du notaire. Ce dernier ne peut pas authentifier l'acte sans cette preuve, ou sans que l'acquéreur relève d'un cas d'exonération prévu par la loi. Prévoyez donc cette trésorerie dans votre plan de financement, au même titre que l'apport.
Un mot sur l'idée, souvent évoquée, d'acheter via une société andorrane. Elle ne fait pas disparaître l'impôt : une société est réputée à participation étrangère dès 50 % du capital ou des droits de vote, et une part détenue par un résident de moins de trois ans y est comptée comme étrangère. La loi définit par ailleurs largement les entités liées, dont les unités immobilières se cumulent pour déterminer le taux : associés, dirigeants, conjoints et parents jusqu'au troisième degré, sociétés d'un même groupe. Le seuil de participation retenu descend à 15 % dans la relation entre un associé et son entité. Autant dire que les montages familiaux sont anticipés par le texte.
Ce qui a changé depuis 2023
Trois textes en trois ans, sur un sujet où la plupart des contenus ne sont jamais remis à jour. Voici la chronologie, établie sur les textes eux-mêmes.
| Date | Texte | Effet |
|---|---|---|
| 7 septembre 2023 | Llei 16/2023 | Suspension transitoire de l'investissement étranger en immeubles |
| 1er février 2024 | Llei 3/2024 | Création de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier |
| 29 février 2024 | Entrée en vigueur | Publication au BOPA le 28 février. Fin de la suspension |
| 6 mars 2025 | Llei 5/2025 | Croissance durable et droit au logement, première modification |
| 22 janvier 2026 | Llei 2/2026 | Réécriture de l'article 8 : nouveaux taux, en vigueur depuis février 2026 |
Le point de départ est la Llei 16/2023, du 7 septembre, qui a suspendu de façon transitoire l'investissement étranger en immeubles. Cette suspension a duré jusqu'à l'entrée en vigueur de la Llei 3/2024, le 29 février 2024 : le moratoire n'a pas été prolongé, il a été remplacé par un impôt. Les demandes déposées avant l'entrée en vigueur du moratoire et qui remplissaient alors les conditions échappent d'ailleurs à l'impôt.
La Llei 2/2026, du 22 janvier, s'inscrit dans la continuité de la politique du logement : elle précise les redevables et réécrit les taux, avec l'objectif affiché d'augmenter la contribution de cette recette aux politiques publiques de logement locatif. Elle prévoit un régime transitoire : les demandes déposées avant son approbation restent soumises aux taux antérieurs, de même que les opérations pour lesquelles l'acquéreur prouve, dans les six mois de l'entrée en vigueur, qu'un accord assorti d'une transaction économique existait avant.
La loi de 2024 avait posé ses propres règles transitoires, utiles à qui traîne un dossier ancien. Les demandes déposées avant l'entrée en vigueur du moratoire et qui remplissaient alors les conditions d'autorisation ne sont pas soumises à l'impôt, pas plus que les prorogations d'autorisations déjà accordées. En revanche, les demandes rejetées automatiquement pendant la suspension, ou devenues caduques, sont réputées non formulées : il faut les redéposer, et elles tombent alors sous le régime de l'impôt. Les textes sont consultables sur le Portal jurídic d'Andorra et au Butlletí Oficial.
La règle des trois ans de résidence
C'est le piège le plus coûteux de ce régime, et il concerne précisément le lecteur qui prépare une installation. Devenir résident andorran ne fait pas sortir du régime des investisseurs étrangers. La loi vise expressément les personnes physiques résidentes qui, au moment d'investir, ne peuvent pas justifier de trois ans ou plus de résidence effective et permanente au cours des dix années précédant la demande.
Deux précisions du texte méritent d'être connues. La résidence s'entend d'une autorisation en cours de validité délivrée par le ministère de l'immigration, y compris les autorisations de résidence sans travail, dès lors qu'une résidence effective et permanente peut être attestée par un certificat de résidence fiscale, à l'exclusion des autorisations temporaires non prorogeables. Et les absences pour études comptent comme de la résidence.
La même règle joue dans la définition de la participation étrangère d'une société : une part détenue par un résident de moins de trois ans est comptée comme étrangère. Autrement dit, acheter par l'intermédiaire d'une structure andorrane ne contourne pas le régime. Si votre calendrier d'installation et votre projet d'achat se croisent, cette règle peut justifier à elle seule de décaler l'achat, ou de l'assumer au taux plein. C'est une question à poser à un professionnel, pas à trancher sur une page web.
Les prix et l'état du marché
Nous ne publions aucun prix au mètre carré sur cette page. Les chiffres qui circulent proviennent presque tous d'agences, portent sur des échantillons non précisés et ne sont pas datés. Sur une décision à six chiffres, un ordre de grandeur invérifiable ne rend pas service. Les données de marché sont publiées par le Departament d'Estadística d'Andorra, et c'est là qu'il faut les prendre.
Ce que l'on peut dire sans se tromper tient à la géographie : le pays est petit, l'offre est contrainte par le relief, et la tension sur le logement est précisément ce qui a motivé le moratoire de 2023 puis les lois sur le droit au logement de 2025 et 2026. Le contexte de chaque commune est décrit sur nos fiches, d'Andorre-la-Vieille à Ordino en passant par La Massana.
Quant à savoir si le marché va baisser, nous ne le prédirons pas, et méfiez-vous de qui le fait. Trois indicateurs se suivent en revanche : le volume d'autorisations d'investissement étranger publié par le gouvernement, l'évolution du parc locatif et des loyers, et les décisions législatives sur le logement, qui ont déjà changé les règles trois fois. Le budget global d'une installation est détaillé sur le coût de la vie en Andorre.
Financer son achat
Sur ce point, nous préférons l'aveu à l'approximation : nous n'avons pas pu vérifier auprès d'une source primaire les conditions d'accès au crédit immobilier andorran pour un non-résident, ni les taux pratiqués. Les chiffres qui circulent viennent d'intermédiaires ayant un intérêt à la transaction. Ce qui est certain, c'est que la politique varie d'une banque à l'autre selon la résidence fiscale, la nationalité et l'apport, et que le financement conditionne le calendrier de l'autorisation : il vaut mieux l'avoir cadré avant de signer un contrat préliminaire. L'ouverture d'un compte, préalable usuel, est traitée sur la banque en Andorre.
La fiscalité de l'immobilier andorran
L'impôt sur l'investissement étranger est ponctuel: il frappe l'entrée, pas la détention. Au-delà, l'immobilier andorran relève de plusieurs prélèvements, communaux et nationaux, ainsi que d'un régime de plus-value à la revente dont les modalités varient avec la durée de détention. Nous ne les détaillons pas ici faute d'avoir vérifié chaque paramètre sur texte, et parce qu'un chiffre approximatif sur une plus-value immobilière n'a aucune valeur. Le panorama fiscal du pays est sur la fiscalité en Andorre, et le détail par impôt sur l'IGI et l'impôt sur le revenu andorran. Pour votre situation, un conseil fiscal andorran est indispensable, et son coût est marginal au regard de l'opération.
Acheter pour obtenir la résidence passive
L'achat d'un bien ne donne aucun titre de séjour par lui-même. La confusion est fréquente parce que l'immobilier peut servir de support à l'investissement exigé pour une résidence sans activité lucrative. Mais ce sont deux démarches distinctes, avec deux autorisations, deux dossiers et deux calendriers, et la résidence impose ses propres conditions de montant, de dépôt auprès de l'autorité financière et de présence effective sur le territoire. Le détail, avec les montants vérifiés, est sur la résidence passive. À noter enfin que l'accord d'association entre l'Union européenne et l'Andorre, approuvé par le Parlement européen le 11 février 2026, n'est pas entré en vigueur et ne modifie à ce jour aucune des règles décrites ici.
Acheter ou louer ?
L'arbitrage se pose différemment qu'en France, pour une raison simple : l'impôt d'entrée de 6 % ou 10 % s'ajoute aux frais habituels et doit être amorti. Sur un séjour dont la durée n'est pas assurée, ou pendant les trois premières années de résidence où le taux plein s'applique, la location garde un avantage net. Elle a aussi le mérite de laisser le temps de connaître les communes avant d'immobiliser un capital. Le revers est connu : le marché locatif andorran est tendu, c'est précisément ce qui a déclenché toute cette législation.
Questions fréquentes
Les informations de cette page ont été vérifiées le 19 août 2026 sur les textes andorrans en vigueur. Elles sont indicatives et ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Seuls les textes publiés au Butlletí Oficial del Principat d'Andorra font foi, et ils peuvent évoluer, comme l'ont montré les modifications de 2025 et 2026. Avant tout engagement, faites valider votre projet par un professionnel établi en Andorre.