Cadre légal vérifié le 20 août 2026. Cette page n'est pas un conseil juridique. Le régime des baux d'habitation évolue, une loi de transition couvrant la période 2027-2030 ayant été adoptée en juin 2026 : vérifiez le texte en vigueur à la date de votre contrat.
L'état du marché locatif
Tendu, et structurellement. Ce n'est pas une conjoncture, c'est une contrainte physique : le pays fait 468 km² dont l'essentiel n'est ni plat ni constructible, sa population croît d'environ 2 % par an, et l'habitat se concentre sur une fraction très réduite du territoire.
La conséquence pratique est que les délais de décision sont courts et que les dossiers se présentent complets. Nous ne publions aucun niveau de loyer: nous n'avons pas de relevé primaire par paroisse, et une fourchette estimée à vue serait pire qu'une absence. Ce que nous pouvons dire de sûr, c'est que le logement est le poste qui absorbe l'avantage fiscal.
Le bail andorran n'est pas le bail français
C'est le point où les réflexes français induisent le plus en erreur. Le contrat andorran est plus long et plus protecteur du locataire sur la durée, mais il demande un dépôt plus élevé à l'entrée.
| Ce qui est en jeu | En Andorre | L'écart avec la France |
|---|---|---|
| Durée minimale | Cinq ans en Andorre | Contre trois ans en location nue et un an en meublé en France |
| Dépôt de garantie | Deux mensualités maximum | Contre un mois en location nue française, deux en meublé |
| Après le terme | Prorogation tacite par périodes d'un an | Tant qu'aucune des parties n'a manifesté sa volonté d'y mettre fin |
| Préavis | Trois mois avant l'échéance | Ou avant l'anniversaire annuel si le bail est déjà en prorogation |
Le bail d'habitation andorran comparé au bail français, cadre vérifié le 20 août 2026. Andorre : loi consolidée sur les baux de biens urbains. France : loi du 6 juillet 1989.
Durée minimale
En Andorre : Cinq ans en Andorre
L'écart avec la France : Contre trois ans en location nue et un an en meublé en France
Dépôt de garantie
En Andorre : Deux mensualités maximum
L'écart avec la France : Contre un mois en location nue française, deux en meublé
Après le terme
En Andorre : Prorogation tacite par périodes d'un an
L'écart avec la France : Tant qu'aucune des parties n'a manifesté sa volonté d'y mettre fin
Préavis
En Andorre : Trois mois avant l'échéance
L'écart avec la France : Ou avant l'anniversaire annuel si le bail est déjà en prorogation
La durée de cinq ans mérite qu'on s'y arrête. Elle joue dans les deux sens : elle sécurise un ménage qui s'installe, mais elle engage aussi, et il faut avoir en tête les conditions de sortie avant de signer plutôt qu'après. Le mécanisme protège d'ailleurs le locataire jusque dans la rédaction : un contrat conclu pour moins de cinq ans, ou sans durée précisée, vaut cinq ans dès lors que cela lui convient.
Une loi de transition court jusqu'en 2030
Le cadre bouge, et c'est à connaître avant de s'engager. Une loi du 4 juin 2026 fixe le régime juridique applicable aux contrats de bail d'habitation pour résidence habituelle et permanente sur la période 2027-2030. Elle est présentée comme une transition entre le système de prorogations forcées et le régime général de liberté des pactes.
Nous n'anticipons pas ses effets et ne publions aucune projection sur les loyers ou sur l'offre. Ce que nous signalons, c'est qu'un bail signé aujourd'hui et un bail signé en 2027 ne relèveront pas nécessairement des mêmes règles. Vérifiez le texte en vigueur à la date de votre signature.
Le lien avec l'offre : la réduction de 90 %
Un dispositif fiscal explique en partie ce qui arrive sur le marché. L'impôt qui frappe l'investissement étranger en immobilier est réduit de 90 % lorsque l'opération vise du logement locatif à prix abordable, destiné à la résidence habituelle et permanente, pour dix ans au minimum.
C'est un dispositif côté investisseur, pas côté locataire : il ne vous donne aucun droit. Mais il conditionne l'arrivée de logements locatifs sur le marché, et il est assorti d'un engagement sérieux, un changement d'usage dans les dix ans obligeant à restituer l'intégralité de la réduction majorée des intérêts. Le détail est sur notre page sur l'immobilier.
Les documents, et le piège de l'ordre des démarches
Un bailleur andorran demande ce que demanderait un bailleur français : identité, justificatifs de revenus, et souvent une garantie. Nous ne publions pas la liste exacte : elle dépend du bailleur et de votre situation, et une liste figée fait perdre des rendez-vous.
Le vrai piège est ailleurs, dans l'ordre des démarches. Le logement et l'autorisation de résidence s'appellent l'un l'autre : le bailleur veut une situation stable, l'administration veut une adresse. Cette chronologie se prépare avant de partir, et elle se croise avec les quotas d'autorisation de travail, traités sur notre page travail et salaires. Le déménagement proprement dit, y compris le passage en douane des effets personnels, est sur la page déménagement.
Questions fréquentes
Rappel : cette page décrit un cadre général à la date indiquée et ne constitue pas un conseil juridique. Le régime des baux d'habitation évolue à compter de 2027. Pour une situation personnelle, adressez-vous aux services andorrans compétents et à un professionnel.
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